Hur påverkar solceller fastighetsvärdet?

Solceller är inte bara paneler på ett tak; de är en affärskomponent som påverkar hyrbarhet, driftkostnader, riskprofil och i förlängningen själva värdet på tillgången. I den här artikeln guidar vi dig genom varför solceller driver värde, hur olika finansieringsmodeller slår mot kassaflödet, och vad värderare faktiskt tittar på när de bedömer potentialen i ett solprojekt.

Varför solceller påverkar värdet

Innan man räknar på kronor och ören är det viktigt att förstå mekanismerna. Solceller skapar värde via tre breda spår som tillsammans påverkar både kassaflöde och risk.

• Lägre driftkostnader höjer net operating income (NOI) och driver upp värdet givet en viss cap rate.
• Starkare ESG-profil förbättrar uthyrningskraft, betalningsvilja och minskar vakans.
• Lägre exponering mot energiprisvolatilitet och effektavgifter ger jämnare, mer förutsägbart kassaflöde.

Så går värdeökningen till – mekaniken i kassaflödet

Nu när grunderna är på plats kan vi koppla effekten till den dagliga driften. Värdet kommer inte av panelerna i sig, utan av det kassaflöde de skapar eller säkrar.

• Egenanvänd solel i gemensamma utrymmen sänker elkostnaden direkt och höjer NOI.
• Gemensam el/IMD möjliggör rättvis mätning och debitering av hyresgäster, så att besparingen delvis kan stanna i fastigheten enligt överenskommelser.
• Green leases fördelar investerings- och besparingsnytta mellan parterna och minskar “split incentive”, vilket gör investeringen bankbar och förutsägbar.

Konkreta värdedrivare du kan räkna på

För att värdet ska stiga i en faktisk värdering behöver besparingen vara återkommande och verifierbar. Här är typiska poster att kvantifiera.

• Lägre inköpt kWh dagtid när lastprofilen matchar produktionen.
• Sänkta överföringskostnader genom styrning mot låglast och eventuellt energilager.
• Lägre effektavgifter när toppar kapas med batteri eller smart drift (sol är särskilt värdefull i verksamheter med dagtoppar).

Miniräkneexempel: värdeökning via NOI

Ett enkelt sätt att synliggöra effekten är att kapitalisera nettobesparingen på fastighetens avkastningskrav. Exemplet nedan är illustrativt – byt till dina siffror för ett skarpt case.

• Årlig bruttobesparing på elkostnader: 200 000 kr
• Årlig drift/underhåll för anläggningen: 30 000 kr
• Nettobesparing: 170 000 kr/år
• Cap rate: 4,5 %

Indikativ värdeökning: 170 000 / 0,045 ≈ 3,78 Mkr
Ju högre nettobesparing eller lägre cap rate, desto större värdeeffekt.

Påverkan på hyrbarhet och hyresrisk

Ekonomi är bara halva bilden; upplevd kvalitet och attraktionskraft är den andra. Den synliga och mätbara hållbarhetsprofilen påverkar marknaden.

• Fler upphandlingar och större hyresgäster ställer krav på förnybar el och utsläppsdata.
• Lägre driftkostnad per kvm stärker erbjudandet netto/netto.
• IMD ger transparens och minskar tvister – hyresgästen betalar för faktisk förbrukning, inte schablon.

Finansieringsmodeller – så slår CAPEX, PPA och EaaS på värdet

Valet av finansiering påverkar balansräkning, risk och hur snabbt du kan realisera nyttan. Nedan följer tre vanliga upplägg och hur de tenderar att påverka värdet.

1) CAPEX (äga själv)

Passar för: Aktörer som vill maximera NOI-effekten och har utrymme på balansräkningen.

• Effekt på värde: hela nettobesparingen kapitaliseras.
• Balansräkning: investering aktiveras; avskrivningar och ränta påverkar nyckeltal.
• Bank: tillgång till gröna lån och ofta högre belåningsgrad för energieffektivisering.

2) Onsite PPA (elköpsavtal)

Passar för: Bra när man vill undvika CAPEX men låsa ett fördelaktigt elpris över tid.

• Effekt på värde: lägre och stabilare energikostnad skapar en återkommande OPEX-besparing.
• Balansräkning: ingen investering i paneler, men avtalsåtagande.
• Praktik: kan öka värde via riskreducerad elprisexponering utan egen investering.

3) Energy-as-a-Service (EaaS)

Passar för: Rätt val när enkelhet, prestandagarantier och förutsägbar OPEX prioriteras.

• Effekt på värde: funktion mot månadsavgift; ofta med SLA/prestanda.
• Balansräkning: begränsad CAPEX, snabbare beslut.
• Praktik: stark modell i multi-tenant där IMD och green lease säkrar rättvis fördelning.

Poängen: värdet stiger när driftnettot blir bättre och säkrare – oavsett modell. CAPEX maximerar ofta NOI, PPA/EaaS minskar investerings- och teknikrisk och kan snabbare realisera nyttan.

Exempel: tre sätt att räkna hem en takanläggning

För jämförbarhet antar vi samma fastighet, samma produktion och samma undviket elpris. Exemplet är avsett för riktning, inte exakta beslut.

• Årlig egenanvänd produktion: 180 000 kWh
• Undviket totalpris (energi+nät+skatt): 1,10 kr/kWh
• Bruttobesparing: 180 000 × 1,10 = 198 000 kr/år
• O&M vid CAPEX: 30 000 kr/år
• PPA-pris: 0,80 kr/kWh ⇒ PPA-kostnad 144 000 kr/år
• EaaS-avgift: 11 000 kr/mån ⇒ 132 000 kr/år

A) CAPEX‍

Netto ≈ 198 000 − 30 000 = 168 000 kr/år
Värdeökning vid 4,75 % ≈ 168 000 / 0,0475 ≈ 3,54 Mkr

B) PPA‍

Netto ≈ 198 000 − 144 000 = 54 000 kr/år
Värdeökning vid 4,75 % ≈ 1,14 Mkr

C) EaaS‍

Netto ≈ 198 000 − 132 000 = 66 000 kr/år
Värdeökning vid 4,75 % ≈ 1,39 Mkr

Vad värderare tittar på i due diligence

För att besparingen ska “räknas” i en värdering behöver du kunna visa att den är robust. Se till att följande underlag är prydligt och komplett.

• Produktion: simuleringar, garantier på degradation, ev. historisk mätdata.
• Avtal: service, garanti, PPA/EaaS-villkor, rättigheter till tak/mark, återställande.
• Tekniskt: bärighet, takliv kvar, snö-/vindlaster, brandskydd, DC/AC-design, reservdelar.
• Juridik: tillstånd, servitut, försäkringar, ansvar och åtkomstregler.
• Hyresrelationer: green lease-bilagor, IMD-rutiner, och hur besparing/kostnad fördelas och kommuniceras.

Vanliga fallgropar – och hur du undviker dem

Små missar i kanten kan sänka värdeeffekten. Tackla dem proaktivt för att undvika överraskningar i transaktioner och refinansiering.

• Mismatch mellan takets och anläggningens livslängd – planera takåtgärder före installation.
• Otydliga avtal – säkerställ transparens kring indexering, optioner och ägarbyten så att kassaflödet blir värderbart.
• Bristande mätning/uppföljning – utan data blir besparingen svår att bevisa mot hyresgäster och värderare.

Kopplingen till IMD och green lease

I flerbostadsfastigheter avgör styrningen hur mycket av värdet som stannar i fastigheten. Anslut därför solprojektet till dina hyresmodeller från start.

• Med IMD debiterar du korrekt och rättvist, och kan samtidigt behålla en del av nyttan i fastigheten via tydliga villkor.
• Med green lease kan du avtala om att energieffektiviseringar får passera i serviceavgift, eller att besparingar delas transparent – det minskar split-incentive och gör kalkylen bankbar.

Strategi för utvecklare

I nyproduktion och större ombyggnader är solceller ett verktyg för att framtidssäkra kassaflöde och differentiera produkten i marknaden.

• Planera tidigt för laster, takliv, genomföringar, DC/AC-dragningar och plats för växelriktare.
• Dimensionera efter byggnadens lastprofil och affärsmodell (ägd vs PPA/EaaS, IMD/green lease).
• Dokumentera så att värdet överlever ett ägarbyte: produktionsintyg, garantier, serviceupplägg och bilagor till hyresavtal.

Sammanfattning – från paneler till realiserat värde

Solceller höjer fastighetsvärdet när de förbättrar driftnettot och minskar risken. Effekten kommer via lägre kostnader, starkare uthyrning och jämnare energiekonomi. Valet mellan CAPEX, PPA och EaaS handlar om att balansera avkastning, risk och genomförbarhet – rätt lösning är den som ökar NOI och är lätt att förstå och värdera.

Vill du se vad solceller betyder för just din fastighet?

Everenergy tar fram en fastighetsspecifik värderingsmodell med kassaflöde, cap-rate-effekt och jämförelse mellan CAPEX, PPA och EaaS – inklusive IMD/green-lease-upplägg. Hör av dig så räknar vi på ditt case och visar hur tekniken blir till verifierat värde.

‍